Nedjelja, 24 Rujan, 2017 Kontakt Gdje smo
Dobro došli na stranicu Nekretnine Anita Tim! Želimo Vam ugodan boravak i uspješan pronalazak Vaše nove nekretnine.
Pretraga
Tip nekretnine:
Grad:
Kvart:
Površina m2:
Cijena (€):

Metodologija procjene

Procjeni vrijednosti nekretnine pristupamo iz potrebe određivanja njezine vrijednosti u sadašnjem trenutku uzimajući u razmatranje moguće utjecaje u budućem vremenu…

Prodajna cijena nekretnine je stvarni iznos koliki je za nju plaćen, a na istu ima utjecaj vještina prodavača, rok za prodaju, vanjski utjecaji i drugo. Procjenitelj vrijednosti nekretnine ima zadatak da upotrebom različitih metodologija predvidi prodajnu cijenu nekretnine, ali također i da odredi koji su mogući probici, odnosno prihodi koja ta nekretnina u predviđenom vremenu može donijeti te da sve to izrazi u novcu. Prilikom izrade procjene odnosno određivanja vrijednosti nekretnine potrebno je odrediti način ili metodu kojom će se utvrditi objektivna vrijednost nekretnine, a na temelju elemenata koji tu vrijednost determiniraju.

Elementi koji determiniraju vrijednost nekretnine jesu:

  • svojstva, geometrijski i položajni elementi (površina, oblik, lokacija, udaljenost, …)
  • zakonska regulativa, slobodno tržište
  • socijalno-gospodarski elementi
  • zasićenost, ponuda-potražnja
  • legalitet, usklađenost


Prije odabira metodologije procjene definiraju se određena načela na kojima se temelji procjena. Uglavnom se citiraju načela koja su utvrdili američki procjenitelji, a to bi bila: predviđanje, promjene, ponuda i potražnja, konkurencija, supstitucija, ostatak dobiti, usklađenost, rekonstrukcije, utjecaji i optimalna uporaba. Svaka procjena trebala bi se temeljiti na predviđanju, odnosno procjenitelj bi trebao uzeti u razmatranje one utjecaje koji se mogu pojaviti u budućnosti, pratiti sve promjene u sferi zakonodavstva, gospodarskih kretanja, socijalne politike i dr. Svi ti utjecaji utječu na ponudu i potražnju gdje je bitan faktor kupovna moć, slobodno tržište, razvijen bankarski sustav. Kod slobodne konkurencije na tržištu prodati će se one nekretnine koje imaju nižu cijenu, a jednaka svojstva. Najveću će vrijednost postići nekretnina koja je usklađena sa potrebama na određenom području, odnosno ako je baš to nekretnina za kojom postoji i potreba i potražnja (npr. ulični lokal u Konjščinskoj ulici u Zagrebu). Kod rekonstrukcije treba ocijeniti omjer uloženog prema onome koliko će ta investicija novca vratiti. Utjecaji okoline na vrijednost nekretnine su jasni po sebi, a optimalna uporaba je vezana uz ostatak dobiti, ali i uz ostala načela a važno je pravilno procijeniti da li je nekretnina prilagođena svojom funkcijom tako da ostvaruje najveću dobit u određenom vremenskom razdoblju. Danas su općeprihvaćene tri metodologije procjene koje u različitoj literaturi nazivaju i različitim nazivima. Prva se naziva troškovna metoda, metoda utvrđenja stvarne vrijednosti ili statička metoda. 


Druga je usporedna metoda ili metoda uspoređivanja vrijednosti.

Treći pristup je postupak kapitalizacije dobiti ili metoda vrednovanja prinosa ili dinamička metoda.

 

Današnji pristupi i metodologije određivanja vrijednosti nekretnina

Tržišna vrijednost nekretnine je ona koja se postigne između zainteresiranog i neprisiljenog kupca i prodavatelja, a kada oba imaju sve potrebne podatke o nekretnini.

Procjenitelj pristupa određivanju vrijednosti kombinirajući dostupne metode, a svoj izvještaj o procijenjenoj vrijednosti daje na bazi svog iskustva i umijeća na način da pravilno protumači čimbenike koji utječu na vrijednost nekretnine i da interpretira rezultate metodoloških pristupa. Pravilnim ponderiranjem dobivenih rezultata određuje se tržišna vrijednost nekretnine.

Danas korištene metodologije za procjenu vrijednosti su:

1. Troškovna metoda, metoda utvrđenja stvarne vrijednosti ili statička metoda. 
2. Usporedna metoda ili metoda uspoređivanja vrijednosti. 
3. Kapitalizacija dobiti, tj. metoda vrednovanja prinosa ili dinamička metoda

3.1. Troškovna metoda

Troškovna metoda je bazirana na izračunu troškova gradnje. Ideja je da kupac neće nikada platiti nekretninu više nego što bi ga koštala izgradnja iste takve nekretnine na istoj lokaciji.

Treba razlikovati izračun vrijednosti zamjenske i reprodukcijske nekretnine. Razlika je u tome što su reprodukcijski troškovi oni za izgradnju potpuno iste građevine u materijalima i tehnologiji, dok su zamjenski troškovi za izgradnju sukladne građevine jednake upotrebljivosti po današnjim standardima gradnje.

Kod izračuna ukupne vrijednosti nekretnine troškovima građenja odbija se iznos amortizacije, a dodaje se cijena zemljišta koja pripada toj nekretnini, troškovi komunalnih pristojbi i ostali troškovi.

Ova metoda je pogodna za one slučajeve gdje ne postoje podaci o cijenama postignutih kod kupoprodaje sličnih nekretnina ili za one nekretnine za koje je teže vrednovati prinos.

3.2. Metoda uspoređivanja vrijednosti

Metoda koja je vrlo pogodna za zemlje sa organiziranim tržištem nekretnina i tamo gdje postoji vjerodostojna baza podataka o provedenim kupoprodajama. Metoda se sastoji od usporedbe nekretnine koja se procjenjuje sa nekretninama koje su bile prodane na istom području u bliskom vremenskom razdoblju.

Procjenitelj mora utvrditi stvarnu kupoprodajnu cijenu nekretnina koje su bile u transakcijama kako bi mogao uspoređujući njihove cijene i svojstva procijeniti vrijednost nekretnine.

3.3. Metoda vrednovanja prinosa

Godišnje ostvareni ili mogući prihodi od nekretnine daju godišnji bruto prihod, kada se od toga dio odbije za troškove, amortizaciju, poreze, održavanje i rizik od izostanka najamnine, a preostali iznos predstavlja godišnji neto prihod. Ovaj neto prihod se u smislu gotovinskog obračuna uvećava za odgovarajući faktor kapitalizacije, što daje iznos prihoda. Odnos godišnjeg prihoda i vrijednosti investicije izražen u % zove se dobit. Kapitalizacija dobiti je izračun svih predviđenih prihoda umanjenih za moguće rizike. Ukoliko se stvarno postignute prihode uslijed nedostatka podataka ne može utvrditi, tada se polazi od prihoda koji su mogli biti postignuti uslijed urednog poslovanja, ali i od troškova koji bi proizašli iz ovog poslovanja; za ovo se mogu koristiti prihodi usporedivih nekretnina ili opće prihvaćeni statistički podaci.

Visina stope kapitalizacije je vrlo važna za proračun vrijednosti nekretnine. Iz pravila izračunavanja rente proizlazi da što je niža kamata, to je viši multiplikator i s time i vrijednost zgrade, a što je viša kamata, to je manji multiplikator i manja vrijednost zgrade. Sa padajućim ostalim vremenom korištenja opada i utjecaj visine kamate.

Jedan od kriterija za odabir stope kapitalizacije je rizik kojem je izložen prihod iz realnog posjeda. Obiteljske kuće i nekretnine podliježu manjem riziku od poslovnih ili industrijskih objekata.

Kao i u bankarstvu, ovdje vrijedi pravilo:

Mali rizik: niska kamata 
Veliki rizik: visoka kamata

Izvođenje stope kapitalizacije iz kamatne stope tržišta kapitala

Kupcu rentabilne nekretnine (stambena zgrada, uredska zgrada, poslovna zgrada, poslovna nekretnina, turistička nekretnina itd.) stoje i alternativne mogućnosti ulaganja na raspolaganju.

Kao bazu za obračun stope kapitalizacije se može uzeti npr. usporediva ulaganja u fiksno ukamaćene investicije.

Zajmovi su nominalno vezani i ne pružaju sigurnost od smanjenja vrijednosti novca, pa njihova kamata sadrži komponentu koja uzima očekivano smanjenje vrijednosti novca u obzir. Ukoliko se smanjenje vrijednosti novca pomoću prilagođavanja prihoda od nekretnina, tj poslovnih prihoda (kod poslovno korištenih nekretnina) može prilagoditi promijenjenoj vrijednosti novca, nužno je odbiti određeni odbitak od kamatne stope tržišta kapitala.

Opći rizik općenito proizlazi iz investicije u neku nekretninu ili poduzeće. U to se ubraja opasnost konjunkturnih kretanja, nepredvidive utjecaje iz okoline i problemi koji djeluju na pojedinu djelatnost ili granu itd. Opći rizik se obuhvaća dodatkom na stopu kapitalizacije, koji prema mišljenjima stručnjaka može iznositi i do polovice stope kapitalizacije.

Kod utvrđivanja buduće vrijednosti nužno je obratiti pažnju na poseban rizik koji proizlazi iz posebnih situacija vezanih uz vrednovanu nekretninu.

Nekretnine i pogotovo poslovno korištene nekretnine se mogu teže prodati od zajmova. Ova manja mobilnost se obuhvaća pomoću dodatka kamatnoj stopi tržišta kapitala. Visina dodatka ovisi o nekretnini, njezinoj veličini, lokaciji itd., a kod poslovnih nekretnina o djelatnosti, veličini poduzeća, pravnom obliku itd.

Shema za izvođenje stope kapitalizacije iz kamatne stope tržišta kapitala:

Renta na sekundarnom tržištu 
- odbitak za prilagodbu vrijednosti novca 
+ opći rizik 
+ mala mobilnost investicija 
_______________________________________________

= Stopa kapitalizacije (ili brzina kapitalizacije)

Primjer za turističku nekretninu:

Renta na sekundarnom tržištu 5,00% 
- odbitak za prilagodbu vrijednosti novca 0,00% 
+ opći rizik 2,50% 
+ mala mobilnost investicija 2,00% 
________________________________________________

= Stopa kapitalizacije 9,50%

Primjer za obiteljsku kuću:

Renta sekundarnog tržišta 5,00% 
- vrijednost za prilagodbu vrijednosti novca 1,50% 
+ opći rizik 0,00% 
+ mala mobilnost investicije 0,00% 
________________________________________________

= Stopa kapitalizacije 3,50%

Kod nas se često koristi linearni način izračuna:

INV = CF / i 

i - stopa kapitalizacije 
CF - neto godišnji prihod 
INV - vrijednost nekretnine

Za obiteljsku kuću gdje je brzina kapitalizacije i = 3,5 % i godišnji neto prihod CF =

50.000 kn vrijednost nekretnine će iznositi 
INV = 50.000 / 0,035 
INV = 1.428.571 kn

Budući da neto prihodi variraju s godinama i nisu linearni to bi u pravilu trebalo proračun provoditi na drugačiji način, nelinearnim pristupom koji kod nas nije uobičajen jer su ulazni parametri kod nas teško predvidivi.

Procjene nekretnina u Hrvatskoj

Do 90-tih godina i pojave stranih banaka i ''pravih'' hipotekarnih kredita te usporedno i razvoja tržišta nekretnina, procjene su rađene za potrebe određivanja vrijednosti eksproprirane (izvlaštene) imovine, te za potrebe utvrđivanja porijekla imovine.

Metodologija koja se je koristila bila je troškovna metoda koja je detaljno utvrđena kada je Republički komitet za građevinarstvo, stambeno komunalne poslove i zaštitu čovjekove okoline, izdao Uputstvo o načinu utvrđivanja građevinske vrijednosti eksponiranih objekata.

U tom Uputstvu modificirana je formula za umanjenje utvrđena Pravilnikom općine Grada Zagreba za procjenu nekretnina i umanjenje je raščlanjeno po vrstama radova (za građevinske, obrtničke i instalaterske radove).

Danas u Hrvatskoj nema propisane metodologije za izradu procjena, ne postoji zakon ili propis koji definira ili propisuje postupke ili metodologije, tako da procjenitelji primjenjuju uglavnom metode koje se koriste u ostalim zemljama uz upotrebu saznanja stečenih dugogodišnjim radom i iskustvom, a vezano uz specifičnost tržišta.

Najviše se i dalje koristi troškovna metoda koja je najprimjerenija hrvatskim uvjetima radi nerazvijenog tržišta, nepostojanja javne i dostupne baze podataka stvarnih transakcija i zbog nerazvijenog gospodarstva.

Zbog nesređenosti zemljišnih knjiga i katastra naročitu pažnju potrebno je pokloniti provjeri vlasničke dokumentacije, jer njena sređenost, odnosno, nesređenost je bitni element za određivanje tržišne vrijednosti.

Procjeni vrijednosti nekretnine pristupamo iz potrebe određivanja njezine vrijednosti u sadašnjem trenutku uzimajući u razmatranje moguće utjecaje u budućem vremenu. Vrijednost nekretnine predstavlja iznos svih probitaka, odnosno prihoda koju ta nekretnina može donijeti, izraženih u novcu.

www.lastminute-hr.com